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2013年1月17日 (木)

奈良市の高さ制限と容積率について

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ある意見です。

奈良市で建物を建てる場合、高さ制限があります。この20日で現在5階建ての奈良ビブレは完全閉店です。

その後については、奈良には良いホテルが少ないので、良いホテルと商業施設が求められています。

しかし、やすらぎの道から東は、高さ制限は20メートル、せいぜい現在と同様の5階建てしか建ちません。すでに建っている、近鉄奈良駅ビル(たしか1969年建設)は何メートルか知りませんが8階建てです。階数をみても奈良ビブレより高い建物です。

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右の写真は遠くに若草山、県庁も写っています。

しかし今の条例下ではその高さは建ちません。

かつて昭和38年(1963)ごろと記憶しているのですが、現在の県庁の建築計画のとき興福寺五重塔の高さにくらべてどうなのか、という大論争がありました。

そのとき、たしか県庁の塔屋の上に宝珠を作らないということで決着しました。県庁は高さはいくらあるか存じません。興福寺五重塔は日本で二番目の五重塔で高さ50.1メートルです。県庁は6階建てながらたぶん塔屋まで入れるとかなりあるのではないでしょうか。

それはともかく、5階建てでは、高級ホテルを建てる場合、事業採算が合わないそうです。ある程度高さがないとホテルの採算は取れないそうです。

奈良は観光都市なのに宿泊施設が全国でも下から○番目と声高らかに何度いわれたところで、個別の宿泊施設の採算が合わなければ、誰も建てないと思います。

それでは奈良はどうなっていくのでしょうか?

もし、高さの高い宿泊施設が建てられないと、まことに残念ながら、分譲マンションにならざるを得ないようです。

奈良の中心市街地が分譲マンションなら売れ、採算が合うとはいえ、分譲マンションばかりになり、肝心の宿泊施設がさらに少なくなっていくと、奈良に来る人は奈良に泊まりたくてもさらに泊まれなくなります。

せっかく、泊りがけでゆっくりと奈良にきたいという大きなニーズがあるのに、その受け入れ体制が進むどころか、減っていくのではないでしょうか。

実に大事な問題です。

以下参考までに、近鉄奈良駅ビルは、8階建てです。ウィキペディアによると、櫛形ホーム4面4線の、奈良県内では唯一の地下駅。改札口は東西双方に設けられている。コンコースは広く、修学旅行生の集合場所に使われることも。近年はそのスペースを利用して、近鉄の奈良駅営業所(旅客案内窓口)、近畿日本ツーリストグループのKNTツーリスト近鉄奈良営業所、奈良市の酒造会社・奈良豊澤酒造が運営する立ち飲み処「蔵元 豊祝」、イタリアンカフェの「カフェ チャオプレッソ」(運営は近鉄リテールサービス)、ドラッグストアのマツモトキヨシなどの店舗が設けられている。

1914年の大阪電気軌道開業以来、翌年の日本万国博覧会開催を控えて実施された1969年12月の地下線切り替えまでは併用軌道の終端に位置する地上駅であり、現在のバスターミナルに相当する区画を中心に、櫛桁式配置のプラットホームや駅舎などが設置されていた。

駅ビルである奈良近鉄ビルは2009年に全面改装され、特に1階周辺やビル全体の外観が大きく変わった。1階には、奈良市観光協会が運営する「近鉄奈良駅総合観光案内所」がある。階上には、近鉄観光グループの中国料理店「百楽」、イタリアンレストランチェーン「サイゼリヤ」、日本赤十字社献血ルームなどが入居している。

駅ビルには当初、大口テナントとして6 - 8階に奈良ホテル別館が入居していたが、採算性の問題から1991年6月に撤退した。また3・4階に歴史・観光の展示館「なら奈良館」(旧・奈良歴史教室)があったが、奈良市の事業仕分けで「不要」と判定され、2011年3月で閉館した。

そして各都道府県で一番高いビル→高いビル一覧 

奈良県で一番高い建物は、ホテル日航、10階建て、46メートル、各都道府県で最下位です。 

奈良県庁は、高い地盤にありますが、6階建てです。奈良ビブレよりずいぶん高い建物です。海抜何メートルになるのでしょうか?奈良公園の中といっても良い場所に建っています。

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コメント

はじめまして。
いつもtetsudaさんブログで楽しくコメント拝見させていただいております。
ビブレの跡地、良い方向性になればよいですね。
市民感覚には様々意見があって奈良経済成長派は規制緩和、容積率緩和で奈良歴史景観都市機能重視派は高さ規制強化、景観重視でしょうね。
今、東京以外の地方都市はほとんどが駅前開発で失敗しており、悲惨な事例が多いですね。
あえて成功事例があるとすれば欧州のフィレンツェ、ウィーンやプラハ、ベネチアのような古都観光都市でしょうか。あるいは中国なら蘇州とか。第一級世界遺産観光都市事例で比較してみれば良いと思います。なぜあれだけ観光客がリピートして、町が活性化しているのか、いろいろな要因がありますがそれらとの比較で奈良のどこが補強ポイントになりえるのか検証比較が必要かと。
東京でさえ丸の内の一角と日本橋ぐらいが都市としては勝ち組で他はジリ貧でホテル稼働率も全般的に低下傾向で、不動産賃料のジリ貧で大阪ほどひどくはなくてもどこもまさにデフレです。
人口減、高齢化社会の本格化の中でどう対処すべきか、奈良の独自性をどう打ち出すべきか、という観点が必要でしょうか。
規制前に建設されてしまった奈良県庁や近鉄ビルによる景観悪化は昔から指摘されている点でこの点については奈良の観光都市としての競争力を低下させている原因のひとつかとは思います。
南都銀行など建て替えせずあの雰囲気をとどめてくれて良かったと感じます。三条通りの新マンションはどんな受け止められ方になるやら。
アレックス・カー氏の著作はよく知られていますが、日本の都市の在り方については繰り返し指摘されている点があり参考になります。
http://shinsho.shueisha.co.jp/column/nippon_keikanron/
長々と失礼しました。

あをによし南都さん。コメントありがとうございます。わたしも貴兄のお名前などはtetsudaさんブログで拝見しておりました。どうぞよろしくお願いします。
いろいろな意見があると思います。今回ご紹介したある意見というのは、わたしが聞いたある方のご意見です。ただ少なくてもわたしは、2つの対立概念ではないと思います。
奈良はどうすれば、どのようになれば良い将来があるのだろうか?ということが大切な点だと思います。
どうすれば成り立つのかも大事だと思います。そしてどこかで調和するところがあると思います。それを捜し求めることが必要だと思います。

アレックス・カー氏の著作は読んだこともあります。参考にさせていただきます。ありがとうございました。今後ともよろしくお願いします。

はじめまして。
奈良県出身者です。
「奈良はホテルが足りない」というのは良く聞く話ですが、
そうではないのではないか?という疑問があります。
「ホテルが足りない」ではなく、
正確には「ホテルが足りないところがある」ではないかと。
きっちりしたデータがあれば分かると思うのですが、
単純に観光客の声を聞いただけで「足りない」とするのは拙速ではないか、
そのように感じておりました。
奈良には各地にいくつか有名な企業があります。
それらの企業は下請けなどで、
全国の大企業から人が訪ねてきたりします。
ところがそういった地域に限ってホテルがなかったりします。
単純に需要と供給の数字だけを見ていては、
ホテル開発をしても都市間競争の中で埋没する気がするので、
県などがきちんと調査してくれないかなあと思っております。

スイスを参考にすべきかもしれないですね。
旅館のようなホテルがあちこちに散在し、お土産屋通りがあったりして、
すごくよい町並みをつくっています。
くれぐれも京都の駅前のような古都観光地にあるまじき景観にならぬよう、
切に祈っています。

今の奈良は素晴らしいと思いますよ。

私は大阪人ですが、京都に行くたびに開発が進み過ぎて
景観が大きく損なわれ、ウンザリすることがあります。

外国人の友人を連れていくときは京都より奈良にしています。
京都は外国人にお勧めできる古都ではありません。

奈良の良さを奈良の人が気付いていないのは残念です。

専門的な事は分かりませんが町の景観と言うのは大切です。
田舎者はコンクリート製の建物が沢山あれば町が都会に見えて喜ぶところがあります。
どこの町とは言いませんが町の景観が悪化しますと住んでる人間のモラルも頭の中も低下します。
どこの町とは言いませんが地獄のような町になりました。
景観と言う物を軽く考えていたらとんでもない事になります。

はじめまして。大好きな奈良の記事で、立ち止まった通行人です。
私は神奈川に住んでいます。親族が奈良・大阪に住んでいるため、子供のころから奈良には親しみがあり、大好きな県です。

確かに近鉄奈良駅の周辺には宿泊施設が少ないように感じています。
おそらく、京都・大阪に泊り、奈良観光をするする人が多いのかもしれません。奈良の観光地は京都のようにアクセスが良くないことはたしかです。一日に2か所まわれれば上出来でしょう。

私は奈良に生活するものではないので、あくまで個人的な気持ちですが、奈良には高層ホテルや今風な商業施設ではなく、心休まるこじんまりとした中規模なホテル(宿)がふさわしいように感じます。
奈良を好む観光客は、京都や大阪を楽しむ観光客とは違うように思うのです。私にとっての奈良観光の良さは、ゆっくり歩いて、自分と対話する時間を与えてくれることです。決して今風の観光ではありませんし、地元にお金が落ちないかもしれませんが、そんな奈良の良さがきっと評価される時代は来ると思うのです。

観光、観光と浮かれ、景観をずたずたにした「観光都市」になることがそれほど大切でしょうか? 奈良は京都や大阪と張り合う必要はないし、宿泊施設が少ないなら、行政が死ぬほど探し紹介し広報すればよいのです。奈良を好きな人は全国にいっぱいいるはずです。
そういう奈良ファンに意見を求めてみてはいかがでしょうか?
私も協力したいと思います。

多くのコメントありがとうございます。
春秋の季節の良いとき、奈良に宿泊しようとすれば、すでに予約でいっぱいということ多いのが現状です。基本的に絶対数は足りていません。一方、奈良市内でも思いつくだけでも修学旅行の中心の旅館ホテルは、ここ十年二十年三十年、住吉旅館、ならや、あぶらや旅館、好生館、猿沢ホテル、大文字旅館、都ホテル、魚佐旅館など、閉館しています。大和山荘、聖都、ドリームランドホテル、三笠温泉群、や高円山のうえの宿泊施設なども閉館していっています。共済会館やまと、など公営の宿泊施設も減っています。

無論、景観は大切です。高層ビル(20階や30階というような)を建てて良いとは思いません。
現状、近鉄ビルや奈良県庁のような、現在の高さ20メートルというような高さ制限を何メートルか、何十メートルか越えている建物が現実にあります。その高さまでは建てられるというようにしても良いのではないかという議論がでているというわけです。
町に、2階建てや3,4階建ての低層和風宿泊施設が多く建てられるというのも良いと思います。
あるいは既存の今まで住まわれていたが、諸般の事情で無人になった建物がうまくリニューアルされて、その古さを生かしながら快適な宿泊施設になっていくというのもとても良いと思います。
また1泊ではなく、もうすこし長い日数を奈良に住んでいるがごとく、再々利用できる宿泊施設が良いのではないと思います。

そういう「奈良らしい」宿泊施設が多く提供されるのはとても良いと思います。
ただしそれには、それぞれが採算ベースにのるようなビジネスモデルが必要ではではないかと思います。そのビジネスモデルを行政はリードして検討すべきだと思います。

奈良を気に入り、ここ2年で延べ2週間ほど奈良に滞在した者です。今年も1回ないし2回、訪問予定です。
あをによし南都さんがお書きになっていらっしゃいます。欧州のフィレンツェ、ウィーン、プラハ、ベネチアは高層の建物が無く、幾度も訪れたい都市だと思います。ウイーンやプラハは兎も角、フィレンツェとベネチアは観光地化が過ぎて、食べ物や土産物が面白くないと思います。その点、奈良のほうが更に!お気に入りです。
私は、奈良には、それら都市に似た「何か」があると思っています。着る物・手芸材料・食材・食器・小路の石畳や苔・家庭や宿泊施設の庭木。文化が清く高い。
土産物を一つも買わずとも、そこで空気を吸い、そこの食べ物を食べ、歩き、見るだけでも楽しい。できれば、そこで、そこの調べ物をしたい。しかし、そこまでの期待には応えてくれない。奈良以外の安易で簡便なモノが奈良に入り込み、少し汚れた箇所がある。納税しない寺の入館料が高い。奈良の為・寺のため、科学的・統計的手法を用いた戦略に基づき、入館料を設定しているとは思いにくい。優れた財産を多く保有しているにも関わらず、観光情報の見せ方や検索のさせ方が貧しい。県外そして国外からの来客を出迎え・もてなすスキルに磨きが足りない。滞在する客が少なければ、それらスキルの磨き上げも進まない。悪循環。奈良ホテルでさえ、ハードが良いのにソフトは駄目駄目。奈良駅観光案内所もハードは良いし、配置された人の人柄が良いのに、奈良県内の観光地への移動手段すら満足に答えられない。逞しい京都と比較するとソフト面が雲泥の差。総じて「奈良訪問リピーターになってもらおう!」「もっと奈良の良さを知って貰おう!」という気概が見えないのです。本当に本当に奈良は素晴らしいのに、残念で、溜息が出そうになります。まず、何をすれば奈良の価値が高まり、何をしたら奈良の価値が低くなってしまうのか。奈良の価値とは何か。奈良の人々が奈良の良さを認識!し、古都であり且つ立派な新都市に成り得る奈良ならではの都市計画を探っていただきたいと思います。奈良の良さを知るためには、歴史や書物や経験から、奈良以外の良さをも知り、ひたすら感性を磨くことが必要ですが、奈良の保存と補修と建設が「感性を磨くこと」に間に合うか、とても心配しています。地方都市に大型マンションを計画するデベロッパーに、まず、充分な市場調査ののち、小さな投資で小さなマンションを建設し、売れ行きと反響を探り、それから大きな案件を手掛けるところがあります。「5階建てでは、高級ホテルを建てる場合、事業採算が合わない」という先入観にしばられず、探っていただきたい。ハイシーズンではなく、空室が多くあるオフシーズンであっても、奈良には、積極的に泊まりたいと思う宿泊施設がほとんどありません。東京駅の東京ステーションホテルや京都でしか見付けることが困難な小規模な、ほとんど全く予約困難な小規模な宿が奈良には見付けられないこと、残念です。
長文失礼いたしました。

再投稿になります。

私は映画「男はつらいよ」が大好きです。
日本各地の温かみのある風景が大好きです。

奈良を歩くと今でも寅さん映画の中と
同じ匂いがします。
緩やかな時間を感じることができます。

奈良公園周辺はもちろん、
飛鳥や吉野も素晴らしいです。

私は18きっぷを使うのが好きで
日本中あちこち行ってますけど
奈良ほど良い場所は無いですよ。

利便性ってそんなに大事なんですかね?

畿内からの観光客は日帰りが多いので
遠くから来る泊まり客の気持ちが
少し理解できていないのかもしれません。

観光は奈良。泊まりは大阪。
そういうわけにはいきませんかね。
奈良ー難波間に乗る事が多いんですけど
けっこう近いんですよ。

ビジネスを軸に話してる鹿鳴人さん。
空気感を軸に話してる私。
うまく交じり合うのは難しいですね。

コメントありがとうございます。
フーテンの寅さんの第1作の舞台に奈良が登場します。その視点は十分認識しています。
そのために奈良まほろばソムリエ検定もあります。
しかしながら、それらの奈良の良さを残していくためには、成り立つようにしないといけないと思います。
すべて奈良で満たすことはできませんが、「観光は奈良、泊まりは大阪」の現状では、よろしくない。奈良に泊まってこそ得られる奈良の良さです。その点を、認識していただきたいと思います。

力みすぎて、固有名詞を出して非難してしまいました。その点、反省しています。落ちついて、もう一回、コメントし直してみます。奈良は、素晴らしい。もっと、奈良を知り、もっと、奈良を堪能したい。そう思っています。東京・京都・大阪・フィレンツェ・ウィーン・プラハ・ベネチア・パリ・ニューヨーク・ロンドン、どの都市と比較しても遜色ない、固有の魅力があるのに、奈良の人々は充分にそのことに気付いていない。気付いている人は若干いるのでしょうが、人数が少なく、奈良の将来を左右できるような強い立ち位置には無い。奈良を知るには、奈良以外を知る必要がある。そんな気がしました。

奈良はどの都市と比較しても遜色ない、固有の魅力があるのに、という点はまったく同感です。
奈良を知るには、奈良以外を知る必要がある。それも同感です。

しかしながら、「奈良の人はそのことに気付いていない」という点は、さあどうでしょうか。
奈良にいるわたしどもは奈良がとても好きですし、奈良以外に住もうとも思っていません。奈良の魅力は十分理解しているつもりです。
土着の奈良の者です。

匿子さんはどちらにお住まいですか?奈良以外にお住みでしたら、匿子さんは奈良はこうあってほしい、それを成り立たせるにはこうすれば良い、といった意見はないでしょうか。あればそのあたりをコメントいただければと思います。

老舗の店は今までのものを守るだけでは成り立たない、変化して対応していかなければならない、よくいわれます。それと同様のことが、まちにも言えるのではないかな、とも思いますが、どうでしょうか。

とりあえず京都と比較するのは現状身の丈に合っていない。ソフト・ハード面双方で比べ物にならないくらい差ができているからだ。比較し習うなら同じ京都に隣接する古都、大津が良い例になる。

例えばおごと温泉。延暦寺や日吉大社の麓にあるこの温泉旅館街は、1990年代までに廃れまくった。が、2000年代に入り経営者世代を若返らせて地域が経営勉強会などで団結し、徹底して成功事例を視察してもてなしを身に付けた。結果観光客は大幅に回復し現在も増加を続ける大成功をおさめている。

修学旅行ではなく女性や家族など個人顧客サービス向上を図るべく、旅館名を変え、行政と組んで駅名を変え、都市に出向いて風俗街からのイメージアップアピールを行い、従業員教育を充実し、個室に露天風呂を付けるなど施設の設備投資をし、地元ならではの食材である近江牛や湖魚や鴨や地酒を使った料理を提供する。そしてゆるキャラ、戦国モノ、アニメ聖地、ビワイチなど地域を巻き込んで常に攻めの姿勢がある。

果たして奈良はここまでの経営努力ができているか。地域を巻き込めていりか。少しでも京都の客を奪ってやろうという気概があるか。自分の強みを認識しているか。見習うものは少なくないはず。

日本風の建物は高さがあると違和感あるのでしょうがないと思います
10階立ての京町家は変ですよね?

日本は災害が多いので海外の観光地なんかと比べないでほしいです!!!

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